קוינבייס בוחנת תוכנית לאפשר למשתמשים לסחור בנדל"ן באותה דרך שבה הם סוחרים במניות — על ידי המרת נכסים לאסימונים דיגיטליים על גבי בלוקצ'יין. היוזמה, שעדיין נמצאת בשלבים מוקדמים, תאפשר בעלות חלקית על נכסי נדל"ן, אך היא נתקלת במכשולים משפטיים משמעותיים הנובעים מהנוף הרגולטורי המתפתח בתחום הפיננסים הדיגיטליים.
כיצד תפעל הטוקניזציה
טוקניזציה מפרקת נכס פיזי — במקרה זה, בניין או חלקת קרקע — למניות דיגיטליות שניתן לקנות ולמכור בפלטפורמה. אם קוינבייס תמשיך קדימה, משתמשים יוכלו להחזיק בחלק מנכס מסחרי או ממתחם מגורים בדיוק כפי שהם מחזיקים בחלק ממניית חברה. האסימונים ייסחרו בשוק מבוסס בלוקצ'יין, ויעניקו למשקיעים נזילות שאין בנדל"ן המסורתי. נכס בשווי מיליונים יכול להתפצל לאלפי אסימונים, שכל אחד מהם מייצג נתח בעלות קטן.
קוינבייס לא ציינה באילו נכסים ספציפיים היא תתמקד או מתי שירות כזה עשוי לצאת לדרך. אבל הרעיון נוגע לעניין הגובר בנדל"ן מטוקנז בקרב חברות קריפטו וגם שחקנים בפיננסים המסורתיים.
הפאזל הרגולטורי
האתגר הגדול ביותר אינו טכנולוגיה — אלא חוק. אסימוני נדל"ן עלולים להיות מסווגים כניירות ערך, מה שיביא אותם תחת סמכותם של רגולטורים פדרליים. סיווג כזה יחייב את קוינבייס לעמוד בדרישות רישום וגילוי המיועדות למניות ואיגרות חוב. החברה לא חשפה כיצד היא מתכננת להתמודד עם דרישות אלה, והחוקים עצמם עדיין משתנים ככל שהרגולטורים מתאימים פיננסים דיגיטליים למסגרות קיימות.
חוקי ניירות ערך משתנים ממדינה למדינה וממדינה למדינה, ומוסיפים רובד נוסף של מורכבות. אסימון המייצג נכס בניו יורק עלול לעמוד בפני כללים שונים מאסימון הקשור לבניין בלונדון. קוינבייס פועלת גלובלית, ולכן המיזם יצטרך לנווט במבוך של משטרים רגולטוריים.
מה עומד על הפרק עבור נדל"ן
נדל"ן היה זה מכבר אחד מסוגי הנכסים העיקריים הפחות נזילים. מכירת נכס יכולה לקחת חודשים, והעלויות — עמלות, אגרות, מיסים — פוגעות לעתים קרובות בתשואות. טוקניזציה עשויה לשנות זאת. אם קוינבייס תצליח, משקיעים יוכלו לסחור באסימוני נדל"ן תוך שניות, בעלויות עסקה נמוכות יותר וביכולת לקנות במנות קטנות.
אבל נזילות היא חרב פיפיות. מסחר קל עלול להכניס תנודתיות לשוק שהיה יציב באופן מסורתי. גל של מחזיקי אסימונים שמוכרים במהלך מיתון עלול לדחוף מחירים למטה מהר יותר ממה ששוק הנדל"ן האיטי היה מאפשר. קוינבייס לא התייחסה לאופן שבו תנהל סיכונים כאלה.
הצעדים הבאים של קוינבייס
החברה לא הגישה הצעות רשמיות לרגולטורים ולא הכריזה על השקה ניסיונית. לעת עתה, הפרויקט נותר בגדר חקר. מה שברור הוא שכל השקה תחייב את הרגולטורים להתאים את חוקי ניירות הערך הקיימים לנדל"ן מטוקנז, או ליצור חוקים חדשים. קוינבייס ככל הנראה עוקבת אחר מספר תוכניות פיילוט בחו"ל — כמו משטר הפיילוט של האיחוד האירופי לטכנולוגיית ספר חשבונות מבוזר — כדי לאמוד לאיזה כיוון תלך ארה"ב.
לא נקבע לוח זמנים. המיזם יתקדם רק אם קוינבייס תמצא דרך לעבור את המבוך המשפטי.
